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マンション敷地の評価で大幅減額

はじめに

マンションが2戸ある相続税の申告書を作成したところ、不整形地と地積規模の大きな宅地の評価の計算により、マンション敷地の評価額が約4割減額となりました。

不整形地の評価

土地の形状が正方形や長方形のように整った形でない不整形地の場合、その不整形地全体を囲む整形地(想定整形地)との面積差の割合(かげ地割合)が10%ある場合に不整形地による評価の減額が適用できることになります。

マンション敷地の場合、そのマンション全体の敷地が利用単位となりますので、その形状により不整形地の評価が適用できる場合があります。

地積規模の大きな宅地の評価

地積が1,000㎡(三大都市圏は500㎡)以上の宅地で地積規模の大きな宅地の評価に該当する場合は、評価額が20%以上減額されることになります。
平成29年の財産評価基本通達改正により、従来の広大地の評価から地積規模の大きな宅地の評価に改正されました。(平成30年分以降に適用)
マンション敷地は、従来の広大地の評価ではマンション適地とされた場合に適用ができなかったため適用されるケースが少なかったのですが、地積規模の大きな宅地の評価ではそのような要件がなくなり、マンション敷地でも適用できるケースが多くなりました。
【評価減の割合】

評価項目 評価減割合
不整形地 普通住宅地区 1~40%
上記以外 1~30%
地積規模の大きな宅地 ~20%

お客様の事例

マンション2戸がそれぞれ別々のマンションでしたが、下表のとおり、不整形地と地積規模の大きな宅地の評価減の適用がそれぞれあり、全体の評価額としては約4割が減額となりました。
【各マンションの評価減割合】

対象地 不整形地 地積規模の大きな宅地 合計
Aマンション敷地 17% 26% 43%
Bマンション敷地 1% 27% 28%

適正な評価には

マンションの評価に当たって、不整形地や地積規模の大きな宅地の評価ではマンション全体の敷地で判断する必要があります。
弊社では、不整形地の評価に専門のソフトを使用して適正にかげ地割合を算出して複雑な土地の形状にも対応しています。
相続財産を適正に評価することにより相続税を少なくすることができますので、これから相続税を申告する方、または将来的に心配な方は一度ご相談してはいかがでしょうか。初回相談(1時間)無料です!

投稿者プロフィール

杉村 義則
杉村 義則
元国税調査官・税理士。税務署では資産税を担当し、国税局の調査担当も従事した経験を持つ。税務署を退職した2019年に税理士登録し、税理士法人フォルスに入社。その後SMC税理士法人に転職し、税務署での調査経験と税務知識を生かして相続税申告や生前対策などにあたっている。